Zaanbusiness

"Woningmarktanalyse 2e kwartaal 2010 door Kuijs Reinder Kakes"

27 juli 2010 Geplaatst door Patrick van Hooijdonk (189 keer gelezen)

De woningmarkt consultants van Kuijs Reinder Kakes rapporteren aan professionele marktpartijen in een kwartaaluitgave de ontwikkelingen op de woningmarkt van 9 regio’s in Noord-Holland. Op basis van verschillende kenmerken ontstaat zodoende een duidelijk beeld van veranderingen en overeenkomsten van de lokale woningmarkt. Op verzoek kan ook per dorp, stad, stadsdeel en/of op wijkniveau een woningmarktanalyse worden uitgebracht.

De rapportage is bedoeld voor diegenen die zich beroepsmatig bezighouden met woningbouwprogramma's, nieuwbouwplannen, de verkoop van huurwoningen, etc. Het doel van de rapportage is informatie te geven voor beleidsbeslissingen én de uitvoering daarvan.

Vandaag verschijnt de editie over het 2e kwartaal van 2010.

Halverwege het jaar kunnen we mooi eens de balans opmaken ten opzichte van medio 2009. Wat is er nu qua cijfers gebeurd in één jaar tijd? In z’n algemeenheid zien we de volgende zaken:

• Transactieprijzen zijn stabiel tot licht gestegen
• Het aantal transacties geeft hetzelfde beeld
• Het woningaanbod is meer dan substantieel toegenomen
• De vraagprijzen zijn langzaam dalende

Er geldt niet voor alle door ons onderzochte regio’s hetzelfde, maar dat komt omdat elke woningmarkt zijn eigen lokale karakter heeft. Maar over de algehele linie is dit wel het beeld. Dat de transactieprijzen en het aantal transacties stabiel tot lichtjes zijn gestegen doet vermoeden dat de bodem is bereikt en er sprake is van een herstel. Dit is naar onze mening echter absoluut niet het geval, ons inziens is er juist sprake van dat schijn bedriegt.

Het oplopende aanbod en de zeer lange looptijden van boven de 100 dagen geven duidelijk aan dat er nog niet die dynamiek in de markt aanwezig is om deze te laten swingen. De grootste boosdoeners zijn de torenhoge vraagprijzen in alle regio’s welke geen juiste afspiegeling weergeven van de waarde die de markt aan de woningen toekent. Het grote verschil tussen mediane vraagprijs en gemiddelde transactieprijs toont dit aan.

Uiteraard zijn er ook andere factoren aan te wijzen die een herstel van de woningmarkt in de weg staan. De discussie over de hypotheekrente-aftrek, de onzekerheid van aspirant-kopers over carrière en loonontwikkeling en de strengere hypotheeknormen zijn bijvoorbeeld drie belangrijke, remmende aspecten. Toch merken wij op onze zeven makelaarskantoren in Noord-Holland voldoende vraag naar koopwoningen door de aantallen telefoontjes, e-mails en bezichtigingen. Dat is een geruststellende gedachte, dat de vraag niet totaal is verlamd door het gebrek aan vertrouwen als gevolg van de kredietcrisis.

Deze geruststellende wetenschap dient gekoesterd te worden door professionele en particuliere huizenverkopers. Om deze latente vraag naar koopwoningen weer in volle hevigheid te laten manifesteren is het besef nodig dat er een nieuwe realiteit is neergedaald over het woningmarktlandschap. Het accepteren van een nieuw prijstijdperk is hierbij een vereiste. Wij weten ook, deze appels smaken behoorlijk zuur, maar een andere oogst is er voorlopig niet.

In dit kader verwijzen we ook naar ons thema ‘Uitgelicht’ vanaf pagina 27. Hier wordt door ons aangetoond dat de prijzen op de Noord-Hollandse woningmarkt langzaam neerwaarts worden gecorrigeerd door de keiharde tucht van de markt. Meest opvallende marktsignaal die uit ons onderzoek blijkt is de enorme stijging van de looptijden. Een duidelijker signaal van kopers aan de verkopers kan niet worden gegeven. Een signaal wat niet genegeerd kan worden. Blijven de verkopers hun kop in het zand steken voor de sterk gewijzigde marktomstandigheden, dan blijven de woningverkopen onverminderd stroperig verlopen.